8a8k kg8y uw6w gsq0 087g m8ew c4oy oigm 6oec 2gw6
欢迎来到中国产业信息网设为首页|加入收藏|网站地图|繁体|产业网微薄

中国产业信息网行业频道

产业网 > 行业频道 > 建筑建材 > 房地产 > 正文

2018年中国商品住宅开发行业发展现状分析【图】

2018-10-17 15:17:51字号:T|T
标签:单簧管 i90g 澳门赌场饺子机

    一、行业已迈入成熟期,市场容量虽大、但长期增长潜力不足

    商品住宅开发经过近二十多年的高速发展,已成为年销售规模十万亿元、影响国民经济发展的支柱产业,从大周期的角度观察,已迈入了成熟期,市场容量虽大、未来仍有发展空间,但由于基数也大,因此长期增长潜力并不足。

    1、行业基数高、长期增长潜力不足

    新建商品住宅领域是行业最重要的组成部分,但由于基数高,未来的增长潜力不足——商品住宅销售额增速波峰呈现回落趋势;

商品住宅销售额增速呈回落趋势

数据来源:公开资料整理

    ②即使按照最完美、最乐观的假设,所有潜在需求都能转化为有效需求,且不考虑保障房及住房租赁的冲击,从潜在需求看,假设新建商品住宅年平均增速5%,按前述改善性需求参照若美国人均居住面积得出的 604 亿平总需求将在2040 年耗光;假设年平均增长 10%,上述总需求将在 2033 年耗光。若按前述改善型需求参照英国人均居住面积得出的 362亿平总需求,按年平均 5%和 10%两种增速下估算,则总需求将分别在 2033 年和 2029 年耗光。因此从增长潜力看,中国商品住宅开发的增长潜力不大了,临近增长的天花板。

商品住宅总需求增长潜力不足

情景假设
新建商品住宅销售面积总需求(亿平米)
总需求耗光年份(年均增速 5%)
总需求耗光年份(年均增速 10%)
乐观(达到美国人均居住面积 65.03 平米)
604.29
2040
2033
中性(达到英国人均居住面积 44 平米)
362.06
2033
2029

数据来源:公开资料整理

    2、中长期亦面临一定程度的隐忧

    商品住宅开发经过近 20 年的高速发展,随着人口拐点出现、城镇化发展进入后半程,行业中长期发展面临一定程度的隐忧——

    ①人口出生高峰期已过:随着 20 世纪 80 年代人口出生高峰期的逝去,我国人口出生率呈现回落趋势,短期难以显著回升;

中国人口出生高峰期已过

数据来源:公开资料整理

    ②置业人口面临拐点:人们普遍将 20~65 岁的人口归为置业人口,将 20~45 岁的人口归为刚需人口。从置业人口来看,近三年增长已趋于平缓,同时置业人口占总人口的比重于 2014 年开始回落,置业人口面临下行拐点。从刚需人口来看,2011 年为近十多年的高点,2012 年步入回落趋势,预计在行业未发生明显变化的情况下,中短期趋势难以扭转。

置业人口面临拐点

数据来源:公开资料整理

刚需人口拐点已现

数据来源:公开资料整理

    ③人口老龄化拐点已现:从抚养比的角度,非劳动年龄人口对劳动年龄人口的比率在 2012 年出现上行拐点,其中主要是老年人口数上升较快。

抚养比在 2012 年出现拐点

数据来源:公开资料整理

人口老年化显著

数据来源:公开资料整理

    ④城镇化进入后半程:虽然我国城镇化率仍有提升空间,但大部分省及直辖市已处于城镇化的后半程。

省级直辖市城镇化率

数据来源:公开资料整理

    二、当前处于小周期降温阶段

    当主要指标累计同比增速见顶回落,即可判断行业步入小周期衰退期。本轮小周期衰退期始于 2016 年 4月份(确认的时点为 2016 年 6 月),当前仍在处在这一阶段——基本面:新建商品房销售面积、销售额、施工、新开工等累计同比增速持续回落,最新数据较本轮小周期繁荣顶点均有大幅回落;资金面:房企到位资金大幅回落,按揭贷款利率呈现攀升趋势。

    1、行业基本面大部分指标见顶回落

    A)销售增速保持回落态势

    2017 年 1-10 月,销售面积累计同比增速为 8.2%,较 2016 年 1-4 月(本轮繁荣顶点的为 2016 年 4 月)回落 28.3 个百分点;销售额累计同比增速为 12.6%,较 2016 年 1-4 月回落 43.3 个百分点,商品房销售处于显著降温态势。

商品房销售面积累计同比持续下降

数据来源:公开资料整理

商品房销售额累计同比持续下降

数据来源:公开资料整理

    B)新开工与施工均处于显著降温态势

    2017 年 1-10 月,房屋施工面积累计同比增速为 2.9%,较 2016 年 1-4 月回落2.9 个百分点;新开工面积累计同比增速为 5.6%,较 2016 年 1-4 月回落 15.8个百分点,均处于降温通道。

施工面积累计同比增速继续回落

数据来源:公开资料整理

新开工面积累计同比增速继续回落

数据来源:公开资料整理

    C)房地产投资增速震荡回落

    2017 年 1-10 月,房地产投资累计同比增速为 7.8%,延续 2017 年 4 月高点以来的震荡回落趋势。

2017 年 1-10 月房地产投资累计同比震荡回落

数据来源:公开资料整理

    2、资金面处于偏紧状态

    A) 房企开发资金持续回落

    2017 年 1-10 月,房地产开发企业到位资金同比增速为 7.4%,较 2016 年 1-5月的高点回落 9.4 个百分点,其中,个人按揭贷款同比增速为-1%,较 2016 年1-5 月回落 59.5 个百分点;定金及预收款累计同比增速为 14.8%,较 2016 年1-5 月回落 20.4 个百分点。

房企开发资金累计同比增速持续回落

数据来源:公开资料整理

个人按揭与定金及预收款累计同比增速持续回落

数据来源:公开资料整理

    B)购房贷款利率持续上升

    2017 年以来房贷利率呈现上升趋势, 2017 年 10 月全国平均首套房及二套房平均贷款利率分别为 5.3%、5.66%,较 2017 年 1 月分别上升了 0.84 和 0.26 个百分点。房贷利率的连续上升反映出银行信贷收紧,居民购房需求继续受抑制,行业仍将持续降温。

2017 年购房贷款利率上升

数据来源:公开资料整理

    3、预计 2018 年行业将进一步降温,部分指标将出现负增长

    2017 年以来,从中央到地方出台的“打压、收紧”为基调的调控政策已成为常态,而十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,更是体现出调控的多层次性与长效性,这意味着行业调控将维持,行业小周期衰退格局仍将延续,我们对 2017 及 2018 年行业基本面做出如下判断:一、 预计 2017 年房地产投资增速 5~7%、新开工 3%、销售面积 6%、销售额9%;二、 预计 2018 年房地产投资增速 3%~5%,新开工面积、销售面积和销售额均负增长,增速为-5%~-10%。若 2018 年政策不能适时放松,2019 年行业衰退将扩大。

    相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国商品住宅开发市场专项调研及投资前景分析报告

中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信公众号 中国产业信息网微信服务号中国产业信息网微信服务号
版权提示:中国产业信息网倡导尊重与保护知识产权,对有明确来源的内容注明出处。如发现本站文章存在版权、稿酬或其它问题,烦请联系我们,我们将及时与您沟通处理。联系方式:gaojian@chyxx.com、010-60343812。
 
 

产经要闻行业新闻时政综合

预计2018年产能增速将维持低位震荡,工业品价格和企业利润仍受到支撑,下行空间有限

预计2018年产能增速将维持低位震荡,工业品价格和企业利润仍受到支撑,下行空间有限

在产能利用率大幅回升的背景下,考虑到政府去产能目标依

 

 

产业研究产业数据

 

 

 排行榜产经研究数据