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2018年中国商品住宅开发行业运营现状分析及预测【图】

2018-10-17 15:24:24字号:T|T
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    近几年我国优势房企市场集中度不断提升,特别是进入 2017 年后,提升速度更为迅速。截至 2017年上半年,Top5和 Top10市场集中度为 18.45%、26.44%,较 2016 年末分别大幅提升了 5.62 和 7.59 个百分点。

我国Top5和Top10房企市场集中度变化情况

数据来源:公开资料整理

2017 年上半年龙头房企市占率

数据来源:公开资料整理

    2. 调控边际效应递减:2016 年 10 月 20 余城出台限购政策,2017 年上半年近 30 城出台限售政策,这些受调控的城市主要为人口净流入、购房需求潜力大的城市,但调控并不能消灭真实需求,只是将需求暂时压抑住,当前经过 1 年多的调控适应期,真实需求将慢慢释放出来,即所谓的“政策效应边际递减”;

    3. 所在区域整体企稳:2017 年以来,一线、二线重点城市及都市圈销售负增长,但从高频数据看,我们观察到这些城市的负增长程度已趋稳,甚至在收敛。全国房地产销售增速的最新数据显示全国增速仍在持续收敛,应主要是三、四线及以上城市销售增速放缓导致。我们预计三、四线及以下城市在 2018 年的销售将继续放缓,这将是 2018 年全国房地产销售负增长的主因。而一二线城市及都市圈由于低基数及在 2017 年下半年已经出现改善迹象,其在 2018 年负增长的程度将较轻微甚至不再负增长。由于聚焦地产主业的优势企业的项目大多分布在一二线城市及都市圈,在 2018 年所在区域整体企稳的大环境下,我们相信这些企业销售保持显著增长将是大概率事件。

一线城市新房销量增速负增长趋缓并收敛

数据来源:公开资料整理

二线城市新房销量增速在下半年呈显著收敛趋势

数据来源:公开资料整理

    2018 年,若聚焦房地产主业的优势企业在行业整体负增长的情况下还能实现增长,在 A 股市场风险偏好下降的背景下,对股票投资者而言,这种增长将更显得弥足珍贵和稀缺。回顾聚焦房地产主业的优势企业在以往行业小周期衰退期以及本轮行业步入小周期衰退期至今的销售表现,均是逆势增长,充分彰显出这些企业所具备的规模、品牌、渠道等多方面竞争优势:

    1. 在 2012 年上半年,商品房累计销售额增速为-5.2%,而聚焦地产主业的优势企业却取得了显著增长,招商地产和融创中国的销售额更是分别录得136%、83.6%的大幅增长。

优势房企在 2012 年上半年销售额累计同比增速显著好于行业

数据来源:公开资料整理

    2. 2014 年全行业销售负增长,商品房累计销售额同比下降 6.3%,但大部分优势房企累计销售额显著正增长。

优势房企在 2014 年销售额累计同比增速显著好于行业

数据来源:公开资料整理

    3. 在 2017 年 1-10 月,行业销售额累计同比增速由本轮小周期繁荣顶点的 56%回落至 12.6%,而优势房企再次取得销售额的大幅增长,绝大多数优势房企销售额同比增速超过 30%,而融创中国、龙湖地产、碧桂园、新城控股等优势房企更是录得 133%、89.3%、78.5%、65.5%的高速增长。

优势房企在2017年1-10月销售额累计同比增速显著好于行业

数据来源:公开资料整理

    2017 年 1-10 月,销售面积累计同比增速为 8.2%,较 2016 年 1-4 月(本轮繁荣顶点的为 2016 年 4 月)回落 28.3 个百分点;销售额累计同比增速为 12.6%,较 2016 年 1-4 月回落 43.3 个百分点,商品房销售处于显著降温态势。

商品房销售面积累计同比持续下降

数据来源:公开资料整理

商品房销售额累计同比持续下降

数据来源:公开资料整理

    2017 年 1-10 月,房屋施工面积累计同比增速为 2.9%,较 2016 年 1-4 月回落2.9 个百分点;新开工面积累计同比增速为 5.6%,较 2016 年 1-4 月回落 15.8个百分点,均处于降温通道。

施工面积累计同比增速继续回落

数据来源:公开资料整理

新开工面积累计同比增速继续回落

数据来源:公开资料整理

    2017 年 1-10 月,房地产投资累计同比增速为 7.8%,延续 2017 年 4 月高点以来的震荡回落趋势。

2017 年 1-10 月房地产投资累计同比震荡回落

数据来源:公开资料整理

    2017 年 1-10 月,房地产开发企业到位资金同比增速为 7.4%,较 2016 年 1-5月的高点回落 9.4 个百分点,其中,个人按揭贷款同比增速为-1%,较 2016 年1-5 月回落 59.5 个百分点;定金及预收款累计同比增速为 14.8%,较 2016 年1-5 月回落 20.4 个百分点。

房企开发资金累计同比增速持续回落

数据来源:公开资料整理

个人按揭与定金及预收款累计同比增速持续回落

数据来源:公开资料整理

    2017 年以来房贷利率呈现上升趋势, 2017 年 10 月全国平均首套房及二套房平均贷款利率分别为 5.3%、5.66%,较 2017 年 1 月分别上升了 0.84 和 0.26 个百分点。房贷利率的连续上升反映出银行信贷收紧,居民购房需求继续受抑制,行业仍将持续降温。

2017 年购房贷款利率上升

数据来源:公开资料整理

    2017 年以来,从中央到地方出台的“打压、收紧”为基调的调控政策已成为常态,而十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,更是体现出调控的多层次性与长效性,这意味着行业调控将维持,行业小周期衰退格局仍将延续,我们对 2017 及 2018 年行业基本面做出如下判断:一、 预计 2017 年房地产投资增速 5~7%、新开工 3%、销售面积 6%、销售额9%;二、 预计 2018 年房地产投资增速 3%~5%,新开工面积、销售面积和销售额均负增长,增速为-5%~-10%。若 2018 年政策不能适时放松,2019 年行业衰退将扩大。

    相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国商品住宅开发市场专项调研及投资前景分析报告

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